[무인주차장] 나대지 주차장의 사업성

안녕하세요 주차컨설턴트 덕스파킹스토리 김영덕입니다.최근 금리 상승의 영향으로 주차 전용 건축물(일명 주차타워) 매각 의뢰와 공터 주차장 운영에 대한 문의가 많습니다.지주 입장에서는 ‘주차장을 운영해서 세금이라도 내자, 이자라도 내자’고 생각하는 것 같습니다. 공터 주차장을 운영하면 수익이 얼마나 될까요?오늘은 소형 공터 주차장 컨설팅 내용과 사업성에 대해 포스팅하도록 하겠습니다.(모든 문의는 메일만 받습니다. 전화문의는 받지 않습니다.)

<나대지 주차장>

빈터 주차장의 장점 최소 투입과 비용으로 운영 가능

공터 주차장의 최고 장점은 투입비와 운영비가 거의 없다는 것입니다.바닥 면적 300평의 주차장 용지에 5층짜리 주차 전용 건축물을 건축할 경우 건축비만 몇 십억원입니다.그러나 맨땅 주차장은 바닥 포장, 라인 도색, 주차 관제 장비 설치를 모두 합쳐도 몇 천만원이면 충분합니다.어느 정도 바닥 평탄화 작업이 되어 있으면 주차 관제 장비를 할부로 구입하여 월 몇 십만원의 비용으로도 운영할 수 있습니다.공사 기간도 짧아 적은 비용으로 빠르게 주차장 운영 수익을 올릴 수 있습니다.다른 사업을 할 경우 철거할 내역도 거의 없고 철거비도 매우 적습니다.

<나대지 주차장>

공터 주차장의 단점 매출이 생각보다 많이 작다.

공터가 있는 경우 건물을 건축하여 분양, 임대수익을 얻는 것이 당연합니다.하지만 입지가 좋지 않을 경우 분양 리스크, 투자비 리스크 때문에 망설이는 경우가 대부분입니다.위치가 좋지 않은 곳에 나도는 주차장을 운영하면 매출이 커질까요?불법주차를 하면 되는데 왜 주차요금을 내야 할까요?저에 대한 문의의 대부분은 지방에 있는 입지가 나쁜 공터입니다.100평이든 300평이든 크기는 중요하지 않습니다.지방 나대지의 경우 지도상으로 살펴보면 매출이 월 50만원도 안 나올 것으로 예상되는 경우가 많습니다.주차장 운영으로 토지 보유세를 낸다는 것은 쉽지 않습니다.

<지방 나대지 주차장>

나대지 주차장 매출 위치에 따라 면당 0원 이상 혹은 100만원

가장 많이 묻는 질문이 바로 이것입니다.내 땅에 주차장을 하면 얼마를 벌 수 있나요?정확한 것은 현장에 가서 조사를 해야 합니다.하지만 지방의 경우 지도를 보면 대략적인 사업성이 나옵니다.대부분의 경우 비즈니스성이 없습니다.20대(약 200평) 기준으로 제가 운영한 주차장 중 가장 매출이 컸던 곳은 월매출 50만원이 발생한 현장도 있고 2,500만원이 발생한 현장도 있습니다.주차장은 셰프의 실력으로 매출이 오르는 업종이 아니기 때문에 오로지 위치의 가치로 평가됩니다.

<무인주차시스템>나대지주차장 무인주차시스템1.게이트+차번인식기+무인정산기2.플랩+무인정산기게이트+차번인식기+무인정산기의 어느 정도 면적이 된다면 차번인식기+게이트+무인정산기의 조합이 가장 좋습니다.오랫동안 안정성이 검증됐고 장비 가격도 저렴하기 때문입니다.운영이 용이하고 취급하는 업체가 많아 유지보수가 편리합니다.공터뿐만 아니라 대부분의 주차장에서 적용하고 있는 모델입니다.다만 주차장 면적이 너무 작으면 시스템 설치가 불가능할 수 있다는 단점이 있습니다.<플랩>2. 플랩은 최근 소규모 나체주차장 무인운영 문의가 증가하고 있습니다.빌라, 소형 토지가 이어지는 주차 분쟁과 게이트 형식으로 조성하기에는 주차장 크기가 작아 효율이 떨어지는 현장이 많기 때문입니다.이런 경우 위 사진의 플랩과 같은 장비를 설치하면 면 손실 없이 주차장을 운영할 수 있습니다.과거에 비해 이용자 의식도 향상되고 플랩이나 차량에 손상을 주는 일도 적습니다.그러나 아직 장비 가격이 비싸고 취급하는 회사가 거의 없다는 단점도 있습니다.<주차장 옆 불법주차 차량>나대지 주차장 컨설팅 사례 1. 성공사례 2. 실패사례결론적으로 맨땅 주차장을 조성해 수익을 많이 낸 사례는 많지 않습니다.땅값은 수십억, 수백억인데 반해 주차장 매출은 월 수백, 몇 천만원에 불과하기 때문입니다.땅값을 현재 금리로 계산해서 매출로 환산한 것과 주차장 매출을 비교하면 주차장 매출은 정말 작습니다.서울, 경기권의 공터 주차장 수가 급격히 줄어들고 있는 이유입니다.<빈 공터 주차장>성공사례 단기운영으로 수익을 올리는 구조의뢰인 : 서울 00구에 공터를 가지고 있으며 현재는 비어있는 상태입니다.1년 뒤쯤 건물을 짓고 싶은데 지금 주차장을 운영하면 되나요?답변: 물론 가능합니다.다만 1년 계약이면 장비, 공사투자비 감가상각 회수 기간이 짧아 수익률이 떨어질 수 있습니다.의뢰인 : 집세는 얼마일까요?답변: 제가 다 투자해서 수익 배분 0:0으로 하면 될 것 같아요.실제로 위 사례의 주차장은 1년 동안 제가 운영했습니다.<나대지 주차장>2. 실패사례 토지가격비교운영수익보장요청질문 : 토지가격이 100억정도인데 매각도 안되고 은행이자수준정도의 임대료를 받고싶은데 가능할까요?답변: 주차장에서 은행 이자 수준의 수익률을 올리는 것은 쉽지 않습니다.지번은 무엇입니까?답변: 경기도 00시 00분입니다.질문: 5%의 수익률로 연간 5억의 매출이 나와야 하는데 그 1/10의 매출도 나오지 않을 것 같습니다.주차장은 생각보다 매출이 크지 않습니다.<나대지 공영주차장>과거에는 공터 주차장이 많아 영업하는 데 그다지 어렵지 않았습니다.과거 토지 가격은 현재 가격에 비해 절반도 안 되기 때문에 어느 정도 수익률이 나왔습니다.과거의 저는 업무량에 대한 수익률이 좋은 공터 주차장 계약을 좋아했습니다.하지만 지금은 나대지 주차장에서 문의가 와도 별 관심이 없습니다.대략적인 위치와 기대수익을 물어보면 진행이 불가능하다는 것을 금방 알 수 있으니까요.<나대지 플랩 주차장>공터 주차장 수익률을 높이기 위해서는 매출을 올리거나 임대료를 줄이거나 투자비를 줄이거나 방법을 마련해야 합니다.면수의 한계가 있는 나대지 주차장 매출을 무제한 올리기도 어렵고, 지주 입장에서 임대료를 낮추기도 어렵습니다.현재 공사, 장비 현황으로는 투자비를 줄이기도 어렵습니다.공터 주차장을 임대하여 운영하기 어려운 이유입니다.잘 되는 공터 주차장은 특수한 이유가 있는 경우가 대부분입니다.저도 그래서 특수한 토지만을 영업목표로 하고 있어요.이상 주차컨설턴트 덕스파킹스토리 김영덕이었습니다.감사합니다。공터 주차장 수익률을 높이기 위해서는 매출을 올리거나 임대료를 줄이거나 투자비를 줄이거나 방법을 마련해야 합니다.면수의 한계가 있는 나대지 주차장 매출을 무제한 올리기도 어렵고, 지주 입장에서 임대료를 낮추기도 어렵습니다.현재 공사, 장비 현황으로는 투자비를 줄이기도 어렵습니다.공터 주차장을 임대하여 운영하기 어려운 이유입니다.잘 되는 공터 주차장은 특수한 이유가 있는 경우가 대부분입니다.저도 그래서 특수한 토지만을 영업목표로 하고 있어요.이상 주차컨설턴트 덕스파킹스토리 김영덕이었습니다.감사합니다。